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El mercado inmobiliario está lejos de una nueva burbuja

El mercado inmobiliario está lejos de una nueva burbuja

En España, en el segundo trimestre de 2017 el precio medio del metro cuadrado se situó en 1.530 euros, un 1,6% más que el año anterior según los datos extraído del informe del Ministerio de Fomento. Esta subida supone el noveno trimestre consecutivo de incremento nominal de precios y su porcentaje se eleva por encima del 4% en caso de Cataluña, y del 3% en Madrid y Baleares.

El alza de precios de la vivienda coincide con el avance en el número de compraventas, en la concesión de hipotecas, así como un importante aumento de nuevos proyectos de construcción. ¿Estamos creando una nueva burbuja como la vivida a principios del siglo XXI? Expertos, inmobiliarias y bancos desmontan esta teoría.

‘Los precios actuales no se sitúan en territorio de burbuja como entonces, el endeudamiento actual de las familias es muy inferior, los niveles de financiación son mucho menores ahora, en concreto la financiación a promotores es mucho más restrictiva y mucho más condicionada a niveles mínimos de preventas, y el crecimiento económico actual es mucho más equilibrado y menos dependiente del crédito’, resume Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano.

El caso del precio de la vivienda es claro: a los nueve trimestres de crecimiento, le preceden 26 de caídas interanuales. ‘El problema de los porcentajes es que suelen inducir a error cuando no se tiene en cuenta el contexto del que se parte. El mercado inmobiliario ha sufrido durante cerca de ochos años una contracción de su valoración en porcentajes dramáticos. Cuando en un mercado los precios caen hasta un 50%, tenemos que ser conscientes de que la recuperación de los precios de partida supondría un incremento de un 100% con respecto al precio más bajo’, explica Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea.

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Según la serie histórica de Fomento, el valor medio por metro cuadrado en el segundo trimestre fue un 27,2% inferior al máximo marcado a comienzos de 2008. Desde el valor mínimo alcanzado en el tercer trimestre de 2014, el precio se ha recuperado en ciudades como Madrid y Barcelona el precio se ha incrementado significativamente en los últimos meses, en otras áreas aún se vive una caída de precios. ‘No podemos caer en el error de hablar de una recuperación general del mercado. Junto a zonas donde el recorrido es claramente al alza, fundamentalmente grandes ciudades y ciertas ubicaciones costeras, vemos otras donde el precio medio aún está por debajo de los niveles de hace un año’, asegura Pedro Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Nuevos actores: si los precios no son los de la burbuja, recalcan en el sector, también existen diferencias entre sus protagonistas. ‘Estamos ante un mercado con operadores principales muy solventes y capitalizados, donde los principales protagonistas son fondos internacionales, que aportan liquidez a las adquisiciones de suelo’, señala el director de CBRE.

Otro regulador de la burbuja es el número de operadores: no hay tantas compañías con capacidad para comprar suelo y promover 4.000 o 5.000 viviendas al año. Además, detrás de estas nuevas inmobiliarias hay accionistas cualificados, que no van a permitir que las empresas realicen operaciones arriesgadas, lo que hace que tengamos los incentivos necesarios para mantener un negocio saludable’, asegura Juan Velayos, consejero delegado de la inmobiliaria Neinor Homes.

Las cifras que manejan grandes promotoras de ámbito nacional como Neinor, Aedas, Vía Célere y Aelca suman un volumen aproximado de 20.000 viviendas al año, en torno a 2020. Todos los expertos del sector coinciden en que el mercado español producirá en el entorno de 150.000 viviendas al año, muy lejos de las más de 600.000 unidades que se entregaron en 2006 y 2007. Por tanto, las cinco grandes promotoras no ocuparán una cuota de mercado superior al 15%.

 

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Además, hay que recordar que, debido a la crisis, en los últimos siete años, ha habido poca producción de vivienda nueva, y hay una demanda embalsamada, con necesidad y voluntad de comprar vivienda, después de años de crisis’, explica Alberto Valls, socio responsable de Real Estate en Deloitte.

En cuanto a las exigencias de los nuevos propietarios, el sector señala otro elemento clave del mercado, frente a la situación de 2006: el papel de las entidades financieras. ‘La financiación tanto a promotores como a los compradores de vivienda se basa actualmente en la viabilidad de los proyectos y en la solvencia de los compradores. Estos dos aspectos relevantes alejan los temores de una burbuja, que recordemos se gestó antes de la crisis por la falta de prudencia en la concesión de la financiación a compradores no solventes y a promociones sin demanda’, recuerda Echavarren.

‘La banca sigue siendo disciplinada a la hora de otorgar hipotecas, lo que hará que no se vendan pisos que no se puedan pagar’, asegura Velayos.

Seguiremos analizando las subidas y bajadas de este fascinante mercado.

Autor

Inmobiliaria Barcelona especializada en pisos alquiler Barcelona con una gran variedad tanto en tamaños como en precios, ubicados por toda el área metropolitana de Barcelona. Gaudi House destaca en Barcelona, como la primera Inmobiliaria Barcelona en dedicar gran parte de sus recursos al crecimiento de los pisos alquiler Barcelona

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