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¿Es buen momento para vender un piso en Barcelona?

¿Es buen momento para vender un piso en Barcelona?

La estimación de la rentabilidad bruta que puede dar una vivienda en 12 meses y su precio respecto al máximo de 2007, claves para decidir.

Esta entrega la hemos centrado en la ciudad de Barcelona, tomando como eje del análisis los mismos indicadores inmobiliarios que usamos en otros estudios: la diferencia de los precios actuales de la vivienda con los máximos alcanzados en 2007, así como las estimaciones de rentabilidad bruta total para los próximos 12 meses, entendida como la suma de la rentabilidad esperada por alquiler y por plusvalía.

El precio de la vivienda en los distritos de Barcelona está todavía por debajo de los precios máximos 2007. En la actualidad, el precio medio por metro cuadrado en Barcelona es de 3.808 euros por metro cuadrado, 1.117 euros por metro más caro que en Madrid y un 10% inferior al de los máximos de la burbuja.

Respecto a la rentabilidad bruta estimada para la vivienda de segunda mano durante los próximos 12 meses, alcanza un 23,1%, sumando la rentabilidad por alquiler y la rentabilidad bruta por plusvalía. Esta rentabilidad supone un 11,3% más que la ciudad de Madrid. Esta diferencia entre ambas ciudades se refleja sobre todo en términos de rentabilidad por plusvalía, donde Madrid ha crecido un 5,5 % el último año mientras que Barcelona un 17,8 %.

Detalle por distritos 

Los distritos de Barcelona tienen un comportamiento bastante homogéneo frente a los de la ciudad de Madrid. El crecimiento anual por metro cuadrado de los diferentes distritos se encuentra entre el 8,9 % de Sarrià-Sant Gervasi y el 27,6% de Sants-Montjuïc. 

 

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Existe ya un distrito en Barcelona que ha alcanzado el precio máximo del boom del ciclo anterior. Se trata de Ciutat Vella que vuelve al entorno de los 4.024 euros por metro cuadrado. Por contra, el distrito de Nou Barris se encuentra aún por debajo del 45 % del precio del 2007. 

Respecto al análisis de rentabilidad, Sarria-Sant Gervasi obtiene la menor rentabilidad entre todos los distritos con un 13,2%, siendo Sants-Montjuïc el más rentable con un 32,1% de rentabilidad bruta. En el caso de las estimaciones de rentabilidad por alquiler, en el que eliminamos el efecto de la plusvalía, los datos son aún más homogéneos y se mueven entre el 4,1% y el 6,6% siendo el distrito de Nou Barris, donde mayor rentabilidad encontramos. 

Finalmente, respecto a la comparación del precio actual respecto al punto álgido de 2007, podemos clasificar los distritos de Barcelona en tres grupos. En el primer grupo, nos encontramos distritos con precios por debajo del 25% respecto a la época del boom inmobiliario, como son Nou Barris, Sant Andreu y Horta-Guinardó. 

En un segundo grupo, con diferencias del 10%-25% se incluyen los distritos de Sants-Montjuic, Gràcia y Sarriá-Sant Gervasi. Finalmente, en el último grupo encontramos los 4 distritos donde la diferencia de precios frente al 2007 son inferiores al 10%. En este grupo destacan Ciutat Vella, Eixample (-2,5%), Les Corts (-7,5%) y Sant Martí (-7,5%). 

Conclusiones 

Como conclusión del estudio, podemos ver que, aunque el margen se va reduciendo cada año, todos los distritos de la ciudad de Barcelona salvo el de Ciutat Vella tienen todavía recorrido durante el próximo año si lo comparamos con el punto álgido de la del ciclo inmobiliario de 2007. Sin embargo, como ya apuntábamos, a este análisis hay que añadirle varias consideraciones particulares de cada tipo de inversor y de cada vivienda. Como, por ejemplo, las variables macroeconómicas, los gastos asociados al alquiler, el impacto fiscal de las plusvalías y rentas, así como los costes de agencia implícitos a la venta de la vivienda.

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Autor

Inmobiliaria Barcelona especializada en pisos alquiler Barcelona con una gran variedad tanto en tamaños como en precios, ubicados por toda el área metropolitana de Barcelona. Gaudi House destaca en Barcelona, como la primera Inmobiliaria Barcelona en dedicar gran parte de sus recursos al crecimiento de los pisos alquiler Barcelona

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